Enseguida te dejamos el enlace en donde podrás obtener en pdf las «ESPECIALIDADES DEL PROCESO DE DESAHUCIO POR FALTA DE PAGO DESDE UN PUNTO DE VISTA DOCTRINAL Y JURISPRUDENCIAL» DE Marina Martín González
¿En qué consiste el juicio de desahucio?
también es conocido como juicio de desocupación, corresponde al litigio en donde el arrendador hace uso de una acción para cumplir la desocupación de un inmueble arrendado. En otras palabras, es un procedimiento judicial y su objeto es la de recuperar.
Definición de juicio de desahucio
Este juicio se puede definir como un proceso especial y sumario que procura que el dueño de una propiedad arrendada pueda recuperarla por los siguientes motivos: falta de pago de la renta, porque el plazo acordado en el contrato ha llegado a su fin, incluso por motivos establecidos en la ley como el desahucio por precario, en otras palabras, existen otras causas legales o contractuales de resolución en relación al alquiler y de esta forma respondimos la pregunta ¿Qué es el juicio de desahucio?
Pero, la causa más común de este juicio es la falta de pago de las rentas, por lo que se ha avanzado aún más en la legislación, a tal grado, que en el juicio de desahucio acumular de las rentas y en relación a otros puntos como la electricidad, se deben de considerar dos puntos importantes:
Primero, la posibilidad de que el arrendador condone el pago con ciertas condiciones; y segundo el arrendatario tiene la posibilidad de rehabilitar el contrato de arrendamiento, si el arrendatario paga su deuda.
¿Cuándo procede el juicio de desahucio?
El juicio de desahucio
procede cuando el arrendador exige la desocupación de la cosa arrendada por el incumpliendo del arrendatario, por ejemplo, retraso de la renta. Cuando se presenta la demanda deberá ir acompañado por el contrato escrito cuando fuese necesario para la validez del actor estipulado el código de procedimientos civiles, en caso de no contar con un contrato por escrito por diversas circunstancias deberá proceder la comprobación por medio de la información testimonial, prueba documental o cualquier otro medio, que será recibido como medio preparatorio del juicio.
En este juicio de desahucio podrá reclamarse el pago de los meses de renta atrasadas y los que se vallan generando o venciendo hasta que se verifique el lanzamiento.
Tipos de juicios de desahucio
Por lo regular
la tipología de este juicio se relaciona con el comportamiento legal del arrendatario en relación al incumplimiento del contrato pactado con el arrendador. Aquí te hablamos de:
Juicios de desahucio por incumplimiento con el pago de la renta:
El arrendatario cuenta con todo el respaldo legal para la recuperación inmediata de su inmueble y de los meses que no le han pagado las rentas y por cantidades asimiladas.
Juicio de desahucio por la finalización de contrato
Este caso se presenta
cuando se ha llegado el fin del tiempo transcurrido pactado en el contrato, y el arriendo se niega a desocupar el inmueble. Es decir, se presenta por expiración del contrato o por precario.
Enervar el desahucio
¿Enervar el desahucio? Significa que el arrendatario tiene la posibilidad de evitar que sea desalojado de un local si paga sus deudas en renta y otras cantidades. Esta condición sólo ocurre una vez.
¿Cuáles son los presupuestos procesales que deben cumplirse para que proceda el juicio de desocupación?
¿Qué es el juicio de desocupación?
Es cuando s
e da un conflicto legal entre el arrendatario y el arrendador acerca de la causa que motiva una acción que se funda en la desocupación de un bien inmueble de uso habitacional por llegar a incumplir lo expuesto en un contrato de arrendamiento por las siguientes situaciones: falta de pago mensual de renta, término del plazo pactado; etc.
La base fundamental del juicio de desocupación es la existencia de contrato de arrendamiento del inmueble que se pretende la desocupación, mientras no se compruebe la existencia de tal contrato, se importan violaciones de garantías mediante los procedimientos respectivos. “En este juico la demanda es previa, y se sirve de un documento auténtico como base y es el contrato de arrendamiento constituyendo prueba preconstituida”
Las Disposiciones específicas de los juicios de desocupación
En el Estado de Puebla,
en su Código de Procedimientos Civiles, en su artículo 634 establece cuando se funda un juicio de desocupación, y son los siguientes: primero, cuando se cumplió el plazo pactado en el contrato y también de la prórroga en caso de haberse dado; segundo, considerando el Código Civil que se haya cumplido su plazo establecido para la terminación de un contrato por un tiempo indefinido al igual que la prórroga; y tercero, otras causas que motiven la rescisión de un contrato conforme al Código Civil.
Los presupuestos procesales
En el artículo 98
del Código de Procedimientos civiles del Estado de puebla señala los presupuestos procesales que debe de contener un juicio, señalando claramente “que son los requisitos que permiten la constitución y desarrollo del juicio”, por los cuales no se podría iniciar ni tramitar con eficacia jurídica. Su utilidad se presenta en el inicio y durante el juicio; y conforme al artículo 99 del mismo código menciona los presupuestos procesales de los juicios en general comenzando por la “competencia, el interés Jurídico, la capacidad, la personalidad, la legitimación, la presentación de una demanda formal y finalmente cualquier otro que sea necesario para la existencia de la relación Jurídica entre las partes establecido por las Leyes”.
Presupuestos procesales en juicio de desocupación
Además de considerar
los presupuestos procesales en los juicios debemos tomar en cuenta lo que indica el artículo 100 al 105 del mismo código en la relación a la competencia (limites de jurisdicción); el interés jurídico de los interesados; la capacidad (actitud jurídica); la personalidad por derecho propio o por un representante para intervenir en un procedimiento judicial; la legitimación, ya sea activa o pasiva; y la demanda formal y substancialmente valida.
Juicio de desahucio sin contrato de arrendamiento
En un juicio de desahucio
sin contrato resulta un poco más complejo la situación al contar con la evidencia principal que es el contrato de arrendamiento, sin embargo, nos pueden ayudar otros tipos de evidencias como los testigos, recibos de pagos o algún servicio privado contrato. A este juicio se le conoce como Juicio por Precario. Lo que se pretende es la recuperación de la vivienda o local judicialmente.
¿Cuándo se presenta un juicio por precario?
Este tipo de juicio
se presenta cuando no hay un contrato de arrendamiento verbal ni escrito, y si prestan los dos siguientes casos:
Precario puro
Cuando el arrendador del dueño ha permito la ocupación del inmueble sin cobrar una renta y sin establecer una fecha de culminación de esta.
Ocupación inconsentida o movimiento okupa
El dueño no ha permito la ocupación de su inmueble (no hay un previo consentimiento).
Bibliografía
Código de Procedimientos Civiles del Estado de Puebla 2019.
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